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这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。
近年来，随着消费升级、消费需求的多元化，民宿市场盛极一时。
城市民宿作为其中的一种形态，在民宿行业兴起的短短几年内，迅速由北上广向新一线城市渗透，并逐步下沉至低线级市场。在经历着野蛮生长的同时，不少从业者也渐渐意识到，在灰色地带游走的城市民宿生意并没有想象中那么好做。
灰色空间里野蛮生长的生意
无论是借着民宿行业兴起的东风，还是由于网红经济的推波助澜，早期的城市民宿确实是很多人眼中的好生意。投资小、回报快、门槛低，彼时投身城市民宿的人，尝到甜头的大有人在。
简单来说，我国的城市民宿并非照搬国外模式，而是随着与社会文化相结合，由原本民宿主向住客提供小型住宿设施租赁，演变为为租用他人房屋（多为民用住宅）经营非标准住宿业务的一种商业模式。大多城市民宿开设在居民区，更趋近于日租、短租房的概念。
这种商业模式的对与错尚未得到市场验证，但从法律法规层面看，它至今仍是一种处于灰色地带的生意。2015年，国务院办公厅印发了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，从国家层面鼓励并支持包括客栈民宿、长租公寓、短租公寓等多种非标住宿业态的发展，这是民宿行业向着规范化发展的一个信号。
然而，在更进一步落地规范化上，民宿，特别是城市民宿，面临的难度不小。中国旅游协会民俗客栈与精品酒店分会会长张晓军曾向媒体分析过城市民宿的监管难度，他表示：
首先，这是一个监管主体不明的行业，民宿的经营管理涉及治安、卫生、消防、税收、旅游等多个部门监督管理，而由于这些主体之间没有隶属关系，也没有形成联合联动机制，使得民宿监管主体主体缺失。
其次，按照现行政策体系，一家城市民宿要合法经营至少须取得6个证件：卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书及食品流通许可证或餐饮服务许可证。其中，按照消防部门对于住宿业的要求，住人的房间必须设置独立式感烟火灾探测报警器或喷淋头。但城市民宿大多是房东的个人闲置住宅，并不具备这样的条件。
房屋产权性质、建筑结构、消防规定等问题无法解决，也不知道该向哪个部门申请相关手续，因此，我国大部分城市民宿经营者都没有办理营业执照或相关备案，使得城市民宿一直处于在黑暗中运行的非法状态。
政策的不明确，同时也限制了资本对城市民宿的青睐。尽管携程、美团等势力早已以投资托管公司、线上平台的形式介入到城市民宿领域。但在业内人士看来，现阶段多数资本对于城市民宿行业持观望态度，在大风向未知的前提下，资本力量并不会轻举妄动。无论是OYO，还是瑞幸，都证明了一个道理，在互联网时代，新物种实现发展并不困难，只要商业模式成立，资本介入投钱、快速复制就能变成市场的宠儿。只是城市民宿这种在法律法规层面都未受到认可的商业模式，又何谈成熟呢？
参与者众 谁在“过冬”
城市民宿生意不好做，但也不缺少玩家。总的来说，大致可分为在线民宿预订平台、民宿托管公司、团体/个人房东这三大类。
先来说说在线民宿预订平台。历经十余年发展至今，亏损仍为行业常态。根据公开消息，2018年途家仍亏损，爱彼迎中国区业务亦未盈利，以上两家先后经历高管变动，传出筹谋上市消息。不难看出，在线民宿预订平台在紧抓成长机遇应对激烈竞争的同时，如何实现盈利已成当下最大考验。
而在度过民宿兴起初期百家争鸣的时期后，在线预订平台最先被洗牌，头部格局逐渐清晰。途家依托于携程系，榛果背靠美团系，流量、资源和品牌背书的加持下，二者与爱彼迎一起占据国内民宿预订平台的前三。而缺乏靠山的玩家就要惨得多，小猪短租已跌出行业头部；木鸟短租等玩家则逐渐被市场淡忘甚至淘汰。
严格意义上讲，在线预订平台并不是城市民宿的参与者，但在政策空白期，它的监管角色显得尤为重要。2019年1月1日，《电子商务法》正式实施，其中规定电子商务经营者应当依法办理市场主体登记。也就是说，如果城市民宿经营者加入在线民宿预订平台，就需要办理营业执照及相关行政许可并依法纳税。平台有权对民宿资质进行审核管理，这是引导、规范城市民宿发展的机遇。但就目前各平台情况来看，资质审核并不是必选项。
再来看民宿托管公司。民宿热潮之下，各式托管公司层出不穷，其中有家、城宿、路客等较具代表性。这对于整个住宿市场来说，托管公司本应是一件好事，有利于提升整个民宿市场的房源和服务品质。
但托管公司的真实表现，却让不少投资人失望了。收益未达预期、失信、管理混乱，不少投资人选择与托管公司终止合作。
据一位从民宿托管公司离职的员工介绍，投资人与托管公司的合作模式基本类似，即投资人与托管公司签订合作协议后，由后者负责房源寻找、确定和承租，然后进行装修、设计和改造，最终正式上线运营，上线后的房源保洁和接待均由托管公司负责，投资人只需坐享收益即可。整个过程看似一劳永逸，但其中的“可趁之机”不少。比如装修，托管公司在报价中承诺的”大改“，真正做的或许只是”微调“，而花钱之后便无暇顾及的投资人，对此可能完全不知。而一旦投资人发现这种情况，解约退出也就不难预料了。
在上海拥有20多套房，目前仍在经营城市民宿的李先生表示，自己曾将半数房子交给某托管公司，前期业绩尚可，但与自己管理时仍有差距，比如一套市区靠近淮海路的城市民宿，自己管理时月收入可以达到9000-10000元，利润率100%以上，交给托管公司后平均收入在6000-8000，但这种情况也勉强可以接受，毕竟自己从管理房源的琐事中解脱出来。然而今年情况却突然变得糟糕，有一个月收入为零，他发现原来是管理公司人员结构调整（大量裁员）导致他的房子无人接管，房态根本没有打开。因此，李先生一怒之下收回房源自己管理，并表示民宿管理公司已经失信。
在对托管公司失望后，不少投资人选择自己去做房东，与原本就在自营城市民宿的团队及个人，在城市民宿经营的赛道上相遇。据《2019年中国在线民宿预订行业发展研究报告》报告显示，中国在线民宿房东数量呈现增长趋势，预计2019年将接近40万人。在茫茫大军中，亲力亲为做城市民宿的房东，是否活得更好了呢？
自2018年创立以来，硬糖城一直专注在城市民宿领域。其创始人邵程表示，在本土化、专业化的团队运营下，硬糖城避免了拿房难、运营难等问题，目前在上海地区的民宿数量已超过100套。但谈及整个行业，邵程认为，在风口、红利期逐渐过去后，应该以半悲观的态度去看待城市民宿的发展，”活下去“才是硬道理。在政策缺失、无资本支持的情况下，硬糖城之所以能够坚持做城市民宿，归功于其以团队的力量，这是很多个人房东所不具备的。而在市场上，能够像硬糖城一样以公司形式独立运作的城市民宿团队，极为有限。
个人房东的城市民宿生意究竟有多难做呢？
首先，他们要面对拿房难的问题。除自有房产的个人房东外，大多数城市民宿房东都面临着从房屋所有者手上拿房的情况。而据业内人士反应，房屋所有者更愿意相信公司、平台，个人房东拿房是很困难的。
其次，是运营管理难。城市民宿既是一门生意，那便意味着它自有一套生意经。尽管市场准入门槛低，但真正的运营管理过程要求却很高。个人房东要面临着计算投资回报、研究定价、成本控制、制定营销推广策略等重重挑战。
再次，是竞争难。有不少房东向执惠反应，城市民宿市场上普遍存在着以价格战、恶意举报等方式进行的不良竞争，让做好城市民宿生意变得更加艰难。有业内人士表示，城市民宿大多开设在居民区，难免会发生住客扰民的情况，有人反应就会有人来查，一般协调处理即可。但遇到恶意举报的，下线审核，甚至直接查封都是有可能发生的。这种情况，对于缺少话语权又不具备经营资质的个人房东而言，是很难处理的。
城市民宿的归宿
城市民宿的商业模式尚未得到验证，但行业的困惑期也许已经到来，如今的城市民宿如何突破困境，未来又会如何发展？
首先我们需要思考的是，城市民宿需要什么，是政策支持，是消费者喜欢。以莫干山为例，当地民宿在社交媒体上的火爆，让诸多消费者闻风而至，带动了当地旅游业的发展，也促使当地政府制定出相对完善的民宿机制。也就是说，城市民宿呼唤政策，需要先证明其对于城市发展的价值。
城市民宿需要证明其存在的价值、商业模式的可行性，也要找准方向。携程、美团这类大资本的入局有利有弊，在为行业提升影响力的同时，也难免带着民宿走向过度商业化、规模化的发展。城市民宿不该，也不能走向酒店的标准化发展模式，否则将会失去其存在的意义。当然，规模化、标准化的发展模式也是城市民宿所不具备的能力，酒店投资之所以高效，是由于其可复制性，但城市民宿走的是低效率的个性化非标模式，前期的硬、软件改造是个性化的，而基于用户多元化的诉求，后续的运营也不能是标准化的。在这种大背景下，诸如爱彼迎这类，发展以民宿为中心的泛旅游业务，或许更能为城市贡献价值。
而对于各玩家而言，行业的优胜劣汰正在加速，抱团取暖或许是求生之道。相较于在线民宿预订平台的格局初定，有家、城宿、路客等托管公司的去向更有看头，目前各自为政的生存状态并不乐观，从对手变成队友或许是个不错的选择。至于个人/团队房东，“强者越强，弱者越弱”的马太效应将继续加剧，专业的、优质的民宿肩负着为行业保留调性、提升口碑的重任，以小而美的方式去做小众生意。而更多身处泥沼的个人房东，或许还是逃不开依赖预定平台、托管公司的命运，但前提是，后两者足够可信。
文章来源：执惠